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보증금 잔액 지급 전 근저당권 설정은 계약위반
Q: 임대차계약서에 특약사항으로 ‘임대인은 저당권 등 제한물권 없는 상태에서 아파트를 임대차한다’라는 내용을 기재하였습니다. 하지만 임대인이 보증금 중 잔액 지급 전 해당 아파트에 대해 근저당권을 설정하였습니다. 이럴 때 임차인은 어떻게 해야 하나요?
임차인은 임대차계약 체결 이후, 전입신고 및 확정일자를 해야 제3자에 대한 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
이에 임차인은 상담자와 같이 임대차계약에 있어서 `임대차계약서 작성 이후 전입신고 및 확정일자를 할 때까지'의 임대인이 저당권 등 제한물권을 설정하지 못하도록 임대차계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다.
임대인이 임대차계약에 따른 보증금 중 잔액을 지급하기 전에 임대차 목적물인 아파트에 대한 근저당권을 설정하였다면, 이는 임차인과 체결한 임대차계약서 위반에 해당합니다.
따라서 임차인은 임대인의 계약위반을 들어 계약을 해제하고, 계약금과 위약금에 대한 지급 청구를 할 수 있습니다.
유사한 사건을 다룬 하급심 판례(서울중앙지방법원 2021가단5127760)에서도 임차인의 계약해제 및 계약금 반환, 위약금 청구 주장을 받아들인 사례가 있습니다.
따라서 임대차계약서에서 보증금은 임차인의 전 재산인 경우가 많아 임대차계약서에 명확한 기재를 통해 보증금에 대한 보호를 받으시길 바랍니다.
법무부 법률홈닥터 김성훈 변호사
무료법률 전화 상담:☎310-4317
대상:기초생활수급자, 차상위계층, 장애인 등
이에 임차인은 상담자와 같이 임대차계약에 있어서 `임대차계약서 작성 이후 전입신고 및 확정일자를 할 때까지'의 임대인이 저당권 등 제한물권을 설정하지 못하도록 임대차계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다.
임대인이 임대차계약에 따른 보증금 중 잔액을 지급하기 전에 임대차 목적물인 아파트에 대한 근저당권을 설정하였다면, 이는 임차인과 체결한 임대차계약서 위반에 해당합니다.
따라서 임차인은 임대인의 계약위반을 들어 계약을 해제하고, 계약금과 위약금에 대한 지급 청구를 할 수 있습니다.
유사한 사건을 다룬 하급심 판례(서울중앙지방법원 2021가단5127760)에서도 임차인의 계약해제 및 계약금 반환, 위약금 청구 주장을 받아들인 사례가 있습니다.
따라서 임대차계약서에서 보증금은 임차인의 전 재산인 경우가 많아 임대차계약서에 명확한 기재를 통해 보증금에 대한 보호를 받으시길 바랍니다.
법무부 법률홈닥터 김성훈 변호사
무료법률 전화 상담:☎310-4317
대상:기초생활수급자, 차상위계층, 장애인 등
